QUANTO
SI PUO' COSTRUIRE SU UN TERRENO
OFFERTE ALLETTANTI DI TERRENI E PRIMA VERIFICA
DELLE POSSIBILITA' EDIFICATORIE
😁
Un amico di un amico ha notato qualcosa che non va su un
terreno che vorreste acquistare, oppure avete visto un annuncio
allettante su uno
di quei portali specializzati in vendite dirette di terreni, che
forniscono spesso ottimi affari, vi offre 1000 mq ad un prezzo buono,
attorno al 10, 15% in meno del valore che di solito si trova. Poi vi
spiegheremo come fare una prima verifica dei prezzi, sui terreni.
Le vostre sensazioni non sono buonissime, qualcuno ha fretta
di vendere e voi avete fretta di comperare. Dont' worry ora vi spiego
come risolvere queste cattive sensazionni. Quanto si può
costruire su un terreno?
Abbiamo visto nel precedente capitolo per sommi
capi quanto
è possibile costruire su un terreno di circa 1000 mq.
Abbiamo visto inoltre che non ci sono solo limiti di volumetria ma
anche limiti bidimensionali e confini, per questo prima di comperare un
terreno dovete controllare la profondità del terreno e la
larghezza. Per facilitarvi nel compito vi indicheremo le
condizioni ideali della forma del terreno e le sue dimensioni.
Il punto di riferimento più sicuro
è la
dimensione di profondità di una casa di abitazione
in linea che di solito è attorno ai 12 mt, costruite una con
una profondità di 10 metri, con la matita su un quaderno a
quadretti. Fatto?
Calcolate ad occhio e croce 500 mq di slp a piano terra. Ritagliate i
quadati che ciascuno sarà di 100 metri e guardate se
riuscite a inserirli comodamente sul vostro terreno che avrere stampato
in scala 1:100. Se non ci riuscite, non è un buon terreno.
Tuttavia non è impossibile fare un progetto. Se trovate un
terreno migliore con una profondità sufficiente è
meglio
.
DIMENSIONI
DEL TERRENO E CONTROLLO DELLA DATA DI SCADENZA
DELLALOTTIZZAZIONE
🧐
Per un terreno di 1000mq, la migliore
profondità
minima per farci stare un progetto dai
buoni standard architettonici è attorno ai 20
metri. Se il terreno è più stretto, è
probabile ci siano altri problemi. Vi daremo altre indicazioni sulle
date delle lottizzazioni e su come evitare fregature. Ci sono casi in
cui la lottizzazione sta per scadere ed il terreno costa meno del
solito ( fatevi due domande ). Il motivo è che
c'è il rischio che la giunta comunale, riduca l'indice di
edificabilità e su quel terreno da 1000 mq..magari potrete
costruire molto meno. Questo è ottimo per fare una casa
singola anche di soli 250 mq..ma è una cattiva notizia per
chi aveva deciso di farci casette e a schiera per investire ed
ottimizzare i valori.
SCHEMI
GRAFICO ESPLICATIVI.
☕ Gli schemi seguenti vi servono
per capire non
solo quanto, ma anche
quando come ed in che modo costruire.
Ci sono alcune considerazioni da
fare sulle lottizzazioni che vengono vendute singolarmente. Di solito
chi vende singolarmente vuole guadagnare sulla vendita e potenziale
volumetrico ed ha fretta di concludere perchè il lotto
è ad almeno 2 anni dalla scadenza. Ma voi fate ancora in
tempo a realizzare il vostro progetto, solo che non dovete in alcun
modo perdere tempo, dovete chiudere tutto in 6 mesi tra progetto e
presentazione delle pratiche, in modo da avere poi i successivi 6 mesi
per avviare il cantiere. Tale procedura è in ogni caso
sconsigliabile. La migliore condizione è essere proprietari
di
un terreno e aver sviluppato voi la lottizzazione, cosi da controllare
anche le vendite degli altri lotti. Se i lotti sono di 1000
mq..immaginate di avere 5000 mq ( mezzo ettaro). Nel prossimo capitolo
vi esporremo la condizione ideale.
Questo velocissimo schema geometrico fa capire come la
quantità di giardino a disposizione è molto
bassa, questo significa che l'indice è molto alto, per fare
una casa di 500 mq su un piano solo. Ne viene fuori solo una slp di 300
mq.
Sarà sufficiente aggiungere un piano per ottenere i 500 mq
agognati. Questo schema ha una sua naturale evoluzione cui
seguirà lo schema ottimale. Di solito la superficie
drenante, di un terreno inteso come superficie fondiaria, deve essere
di almeno i 2/3 del terreno stesso e considerando sua la zona rossa che
quella gialla , direi che per sommi capi ci siamo. Diciamo che un
terreno perfettamente quadrato non è male ma vedremo quale
è la forma migliore per chi ha 1000 mq, nel prossimo
articolo.
COSTRUIBILITA'
Passiamo dal quanto , alla costruibilità la
costruibilità reale non dipende dai piani regolatori o dal
pgt, ci sono casi drammatici in cui, l'urbanistica locale che non
può controllare tutto, non sicura di alcuni appezzamenti di
terreno pensando che mai qualcuno li vorrebbe comprare. Succcede che la
quantità edificabile non tuttavia possibile, nel prossimo
articolo, spiegheremo questo problema.
PRIMA
OTTIMIZZAZIONE DEL PROGETTO
SULLA METRATURA EDIFCABILE
La prima
ottimizzazione deve essere fatta sul piano della verticalizzazione ergo
sull'asse 3d -z. Come sapete una casa non è fatta solo di
piantine e di planimetrie. Ma anche di realtà 3d in questo
caso confrontando l'immagine semplice precedente con questa avete
sirucamente notato che abbiamo mosso un volume verso l'alto ed abbiam
traslato questo volume creando uno sbalzo, che in molti casi non genera
volumetria e può generare un portichetto utile per fare
ombra d'estate. Ecco secondo questa prima semplice logica possiamo
già aumentare la superficie del giardino
utilizzando i volumi in altezza. Nell'architettura organica si
preferisce , tuttavia utilizzare solo 200-250 mq..per starse su un
piano solo, ma se si volesse utilizzare tutta la piena volumetria o
partire almeno da 300 mq questa opzione è molto utile.
ASSETTO PLANIVOLUMETRICO
INTUITIVO GEOMETRICO PRELIMINARE DI PROGETTO
PER CASA DI ABITAZIONE SU DUE LIVELLI FUORI TERRA -
OTTIMIZZAZIONE DELLO SPAZIO.
work in progress
